四三连特为七开打肖

加拿大知名杂志《麦克琳》近日发表作者Jason Kirby的报道,指出加拿大正日益成为洗钱的天堂,并揭露了一对中国土豪移民夫妇在多伦多狂买豪宅的个案,以及背后涉嫌洗钱的内幕。

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华人夫妇七年买下五套房,近千万元

报道披露,华人夫妇Peter Zhang与Judy Wang作为一对投资移民,于2010年从中国移民来加,定居在多伦多北面的烈治文山。

两人抵加时就持有资金至少600万加元,绝对是富人没错了。

在之后七年,他们在烈市、万锦、旺市等地先后买下五套豪宅,过程中发生了一连串事件,结果导致王女士把一名华人地产经纪,一名律师以及其他多人告上法庭。而记者关注的是法庭审讯中牵扯出的更多疑问,包括两人的财产来源,以及多宗房产交易和按揭交易的问题。

先来看一下,他们买豪宅的经过:

2011年初,这对华人夫妇在烈治文山买下第一栋豪宅,6卧室、5浴室,价格125万元加币,全现金交易。

当年2月,张和王两人就离婚了,但是直到2017年11月,安省最高法庭法官Paul Perell在一宗诉讼中指出他们的离婚事实可疑。最近,王女士通过律师表示,她是在2018年6月才离的婚。

无论如何,两人先后又共同购买了三套豪宅,分别位于烈市、Thornhill,买房的钱通过他们合开的公司Yi Hao Investments,大部分都是现金交易。

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2017年,王女士个人在旺市又买下一套物业,按100%贷款价值比(loan-to-value)从皇家银行(RBC)申请到房贷按揭。

总共加起来,张王两人买了五套房,交易时市值总额930万加币。

告地产经纪和律师 怀疑洗钱

根据法官Perell的裁决,两人在加拿大除了投资房地产,没有任何工作,也不做生意。两人的大部分资产花在张的赌博上。王女士在法庭上作证说,通过卖房给张转了至少600万加元。

同时,两人又和一位华人地产经纪丁某(Yan-Ling Ding),以及律师Rahul Kesarwani签了一连串按揭交易,也是为张筹措赌资。

文件透露,张某一度将其在Yi Hao投资公司的所有权转给了地产经纪丁某,以便隐藏自己的身份,申请到CIBC银行的90万元房贷按揭。而律师Kesarwani通过自己的公司为张安排了15万元私人高息按揭贷款。

报道称,记者向丁某与Kesarwani的律师提出采访要求,都没有得到回复,张某也已经联络不上。王女士则通过律师表示,目前无法提供张某的信息。

所有这一切被曝光,都是因为2017年王女士把多人告上法庭。她指控地产经纪丁某按揭欺诈,又指控律师Kesarwani疏忽和违反职责。

这些指控还没有在法庭上批准。不过,法官Perell在2017年的一项程序性裁决中认定,丁某参与了“非常可疑的”按揭交易,Kesarwani的做法很有问题。同时,法官也认为王女士与张某两人的证词出于己利、不一致、不合逻辑、令人难以置信、不可靠。

中国移民带来的钱,有多少是合法的?

《麦克琳》的这篇报道突出了法官的疑问,华人投资移民的这些巨额资金从哪儿来?是怎么转出中国到加拿大来投资的?

王女士在律师的建议下,作证时拒绝回答这些问题。不过,法官重申了多名被告人的宣誓证词,即张某是一名罪犯,他将自己的财产从中国转移出来,在加拿大洗钱。

之后,王在致《麦克琳》的电邮中又称,她是一间钢铁产品销售公司的股东,他们的钱是转到加拿大一间国有银行(Schedule I Canadian bank),她并不知道张某的洗钱活动。但是讽刺的是,如果不是她提出诉讼,这个案子的细节又怎么会被曝光出来呢。

3年前,加拿大媒体曝光了温哥华留学生周天宇(Tianyu Zhou,音)以3100万元买下温西最贵豪宅的消息。西门菲沙大学城市项目主任 Andy Yan的研究发现,当年仅6个月内,温西的174个地产交易中,有三分之二的买家是来自中国大陆。

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“大家都想知道,从中国出来的这些钱,到底有多少是合法的?”

财经刑事律师Christine Duhaime一直在帮助中国追回外逃进入温哥华地产市场的资金。Duhaime称,她熟悉的一个案子中,一个中国商人把180名员工送上一辆巴士,每人带了个装满5万美元现金的背包,巴士开到银行,员工们把钱存入自己的户头,再电汇给温哥华的老板,加拿大银行毫无察觉。

近期,卑诗省调动大量资源深入调查地产、豪车和赛马交易背后的洗钱黑幕,并发表了系列调查报告“Dirty Money”。

前皇家骑警官员Peter German在报告中还提到一个地产行业的一个风险指标:私人按揭贷款。在卑诗省,约占9%的住宅按揭是由私人提供贷款。在多伦多,私人贷款也有上升趋势。

私贷市场火爆 涉三分之一豪宅

51记者采访了本地多个提供私贷的机构,其中一家机构透露,目前私贷市场非常活跃,主要是因为政府的压力测试导致银行贷款很难获批,迫使不少人转向私贷。目前私贷市场利率一贷是5.99%,二贷是8.99%。

二贷是指对已有按揭的房屋作二次抵押贷款。而私贷实际上多数都是二贷。

私贷的生意也不是集中在多伦多本地,整个安省从Hamilton、Waterloo到密西沙加,到北面Newmarket都有。通常,申请私贷的时间非常短,只有两三天就可以批到,方便应急。

加拿大央行去年有报告称,多市有9%的新签按揭属于私人贷款,而地产中介公司Realosophy发现,2018年有20%的再融资个案是通过私人贷款,两年就增长了67%。

《麦克琳》的一项调查还发现,在华人聚居的多伦多、烈治文山、万锦等地,90宗最贵的房屋交易中,有三分之一签有私人按揭贷款。烈治文山目前以700多万元上市的一间房屋,名下就有8项私人按揭。这些私人贷款商与银行一样,同样受到政府的监管,不过目前不需要向加拿大反洗钱机构(Fintrac)报告。

安省的反洗钱法规薄弱

最新报告指出,去年在加拿大洗钱的金额高达467亿元,仅卑诗省就达74亿元,通过赌场和地产交易洗钱的案件正越来越多曝光。这一趋势正在从卑诗省蔓延到其他地区,尤其是多伦多的房地产市场。

退休律师Kevin Comeau一直提倡加强地产交易的透明度,公开物业所有人。他直言卑诗省洗钱人士一经被查可以直接离境,但是他们更有可能前往安省,因为安省的反洗钱法规是整个北美地区最薄弱的。

不管是加拿大还是海外的买房者,在安省都可以使用以数字为名称的公司、海外信讬,或者提名拥有人来隐藏自己的身份,这种匿名的模糊操作,正好方便了犯罪组织隐藏犯罪所得,将黑钱流入房地产市场。

Comeau认为,卑诗省专家对加拿大一年洗钱467亿元的估计太低了,他相信实际的洗钱犯罪交易额每年在1000亿元至1300亿元之间。

不过,安省政府坚称打击洗钱问题一直得到控制,财长Vic Fedeli在一份声明中称,如果发现这类非法行动,安省警方会调查和采取适当的行动。

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